买房人以房屋存在违章建筑为由不履行买卖合同时该怎么办？

前言

     附带违章建筑是房产交易中的常见现象，但依照相关规定此类房产并不能完成过户手续。那么问题来了，附带违建的房屋买卖合同是否有效？买方可否据此单方解除合同？合同如有效但房屋无法过户时又该如何继续履行？本文将为您呈现该类房产交易的法院观点和实务操作详解。

                               

基本案情

     2008年10月7日，丁某和石某签订房屋买卖合同，约定丁某受让石某的房屋，转让价款共计5600万元；石某应于2008年12月18日前腾出该房屋并通知丁某进行验收交接；2008年11月8日前，双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续；石某如未按约定的期限将上述房屋交付(包括房地产交接及房地产权利转移)给丁某，应当向丁某支付违约金，违约金按丁某已付款日万分之五计算，自合同约定的交付日至实际交付日止：双方应在签订本合同并申请办理公证手续后当日，通过上海中原物业顾问有限公司部分首期房价款100万元，于2008年10月10日支付剩余首付款2000万元(该款项由中原公司代为保管至双方进交易中心后转付石某)，尾款100万元由中原公司暂为保管：丁某以贷款方式支付剩余3500万元。合同签订后丁某按约支付房款。

     2008年10月18日，上海市长宁区房屋土地管理局向上海市长宁区交易中心发出附有违法建筑并结构相连的房屋的认定通知单，根据《上海市住宅物业管理规定》第四十二条第三款的规定，不予办理房地产转移以及抵押登记手续。后丁某一纸诉状将石某告至上海市长宁区人民法院，要求被告石某：1.拆除涉讼房屋上的违法建筑，恢复原状，并办理过户手续；2.支付原告从2008年11月9日起计至实际过户交房之日止的违约金(计算方式：2100万元×万分之五×天数)。

                                                    

争议焦点

     本案争议焦点主要两个：

1.买卖合同是否有效；

2.买卖合同能否继续履行。

合同效力分析

      涉讼买卖合同对标的物坐落位置、建筑面积、房屋类型等的约定，与不动产登记簿记载的内容一致。该不动产登记簿记载的内容具有公示、公信效力，一方面表明被告为涉讼房屋的登记权利人，依法享有该房屋的所有权和土地使用权；另一方面表明涉讼房屋的登记信息具有权利的正确性推定效力，可推定登记的权利状态、范围与现实的客观状态相符，善意相对人因信赖该登记的正确性而与登记权利人签订合同，该合同的效力不因登记的错误或权利内容的状态而受影响。原、被告签订买卖合同时，虽然房屋现状已与登记信息不一致，但双方在合同中记载的仍是登记的房屋状况，且被告石某未举证证明其于签订买卖合同时，已将涉讼房屋现状与登记信息不符的事实如实告知原告丁某。因此，原告对于本案纠纷的发生无过错，应属善意信赖不动产登记信息的合同当事人，法律应当保护原告的此种信赖利益，此亦系强化不动产公示、公信效力的要求。虽然涉讼房屋被行政机关限制交易，买卖合同的履行可能存在障碍，但根据我国《物权法》区分原则，转让不动产的合同，除法律另有规定或合同另有约定外，自合同成立时生效，未办理无权登记，不影响合同效力，因此，不能因涉讼房屋过户存在障碍就否认其买卖合同的有效性。原、被告就涉讼房屋签订的买卖合同，不具备我国《合同法》第52条规定的无效情形，应属有效。

                                                  

合同履行可能性分析

       关于涉讼买卖合同能否继续履行的问题。虽然行政机关对涉讼房屋的权利转移作出限制，但物权未灭失，不能就此认定买卖合同法律上或事实上履行不能。行政机关限制交易的目的在于督促违法行为人纠正违法行为，履行法律手续；被告即使未出售房屋，也应按照行政机关的要求进行整改，使房屋恢复至合法状态，恢复原状系被告应尽的行政法上的义务。被告石某明知涉讼房屋附有违法建筑仍予出售，应依诚实信用原则全面履行合同义务；对于涉讼房屋存在的违法状态，应自行采取相应措施予以消除后交付原告。

如何履行

实务中一般存在两种履行方式：

1.卖方先行拆除违章建筑、将房屋状况恢复至与登记一致的状态，再行过户；

2.卖方先行交付房屋，由买方对违章建筑进行拆除，而后过户，拆除费用由卖方承担。