2016-2017年度房地产新规定解读

前言

 前言                         

    2016-2017年，上海还是紧紧围绕着“稳定房价”一这指导思想来调控房地产市场，从2016年初房地产交易量爆增、房价爆涨开始，政府部门展开了重拳治理，首先是进一步严格了限购、限贷规定，接着又清理互联网借贷，禁止首付贷，当发现商办类型的房屋有打擦边球（绕开限购）的倾向，政府又开始整治“类住宅”，使购买商办物业代替住宅的风气被刹停。最后，可能是有感于房价越来越高，年青人越来越买不起房，城市会变成越来越衰老，政府又开始提倡“租售同权”，希望用方便稳定的租赁房屋解决年青人买不起房的问题，甚至希望改变“人生一定要买房”的思维习惯。接下来，我就为大家一一剖析上述政策热点，同时也是社会热点。

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 关键词一：限购

  

    很多当事人，当借钱出现纠纷了也好，投资失败了也好，都习惯地感慨一句：还是买房好啊，如果当年不把钱拿去做生意，不把钱借给朋友，而是买几套房，现在就不至于面临这个烂摊子，早就不需要再工作，可以满世界度假去了。但这是事后诸葛亮。现在觉得当初做一个买房的决定会很轻松，因为你已经知道房价是一路上涨的，可当时可不敢这么大胆。而且通过买房确实赚翻了的人，大部分都是咬着牙，背着超过自身还款能力的贷款，小的换大的，一套换两套换出来的，可以说也是胆识过人，孤注一掷的一班人，通过炒房发家还是不容易，岂是事后感慨者能比的！所以，不如不往后看，而往前看，试试股市里有没有机会！

房价涨，这是经济发展的必然，是产权制度完善的必然，也是通货膨胀的必然。这三个必然可不可逆？不可逆！因此房价越涨越高，但无止境高下去的后果就是，家庭条件不好的年青人越来越买不起房，城市就会对他们失去吸引力，而城市未来要靠他们建设，所以政府不能让房价无止境地上涨。当然这只是原因之一，但笔者认为这是最重要的原因。但是货币还是越发越多，有钱人也越来越多，通过市场手段无法解决房价上涨的问题，所以就采取行政手段，于是，限购令就出现了。

为了遏制2016年初那一波房价的疯狂上涨，2016年3月25日发布的《关于进一步完善本市住房市场体系和保障体系，促进房地产市场平稳健康发展的若干意见》（以下简称“若干意见”）非常简单粗暴。《若干意见》还规定：提高非上海市户籍居民家庭购房缴纳个人所得税或社保的年限，从自购房之日起算的前3年内在上海市累计缴纳2年以上，调整为自购房之日前连续缴纳满5年及以上。《若干意见》实施差别化的住房信贷政策，规定：对拥有1套住房的居民家庭，为改善居住条件再次申请商品性个人住房贷款购买普通自住房的，首付款比例不低于50%；购买非普通自住房的，首付款比例不低于70%。而上海的普通住宅标准，根据2014年房屋管理局《关于调整本市普通住房标准的通知》，是单套建筑面积在140平方米以下，坐落于内环线以内的低于450万元/套，内环线与外环线之间的低于310万元/套，外环线以外的低于230万元/套。因此，绝大部分改善型购买第2套房屋的家庭，首付比例都不能低于70%。

2016年3月份《若干意见》发布以后，房价稳定了一段时间，但是依然阻挡不了人们的热情，尤其是在年中，离婚买房、避开限购成为一个风行的现象，甚至外国友人也有耳闻，实在很是尴尬。

中国法律对于婚姻关系的态度是只认登记，因此虽然民间说“假离婚”，但法律上就是“真离婚”，当时由于登记离婚的人数太多，大家相信政府肯定要出手整治，但怎么整治是个问题。政府不可能定义哪些情况属于“假离婚”，也就不可能规定“假离婚”无效。而如果一刀切地规定“离婚后一年/两年不得新购住房”又会误伤那些“真离婚”的人，而且也没有法理基础，真是左右为难。

但最后还是想到了办法，那就是进一步强化信贷限制。你离婚拿你没办法，但离婚之前你总和前夫/前妻一起贷过款吧，只要贷过，现在就不能再贷了，这不就拿住你的七寸了！于是，2016年11月份，更为严厉的限贷政策来了。2016年11月28日，上海市住建委、人民银行上海分行、上海银监局联合印发《关于促进本市房地产市场平稳健康有序发展进一步完善差别化住房信贷政策的通知》，《通知》规定：自2016年11月29日起，居民家庭购买首套住房（即居民家庭名下在上海市无住房且无商业性住房贷款记录或公积金住房贷款记录的）申请商业性个人住房贷款的，首付款比例不低于35%。在上海市已拥有1套住房的、或在上海市无住房但有住房贷款记录（包括商业性或公积金住房贷款记录）的居民家庭申请商业性个人住房贷款，购买普通自住房的，首付款比例不低于50%；购买非普通自住房的，首付款比例不低于70%。

这就是目前仍在执行的上海最严版限购限贷政策，成功地限制住了大部分蠢蠢欲动的购房民众，使得大家即使离婚，也没办法顺利地避开限购政策。当然，土豪除外，如果有钱人根本就不需要贷款，通过不断地离婚和复婚，理论上还是可以突破限购政策，无休止的买买买。但是这么土豪的人群毕竟是少数，又或者土豪毕竟还是要讲点面子，因此，我们看到，从去年下半年开始到现在，房价和成交价稳定了下来。

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关键词二：首付贷

      首付贷是指购房人在首付款不足的情况下，借由房地产中介、开发商或者第三方金融平台为购房人提供首付资金的贷款。简单来说就是借钱付清首付款，好让购房人能够比较轻松地快速入市。不过首付贷并不是一直都存在的，它是在限贷政策下所产生的，最初多用于二套房贷中。当然首付贷也有它的风险，据了解，用于解决首付款的贷款多为信用贷款，与一般的房贷相比，信用贷款的利息比较高，而且期限比较短，如果购房者靠信用贷款解决首付款，可能增加自己的购房成本，所以专家建议，在首付贷面前，购房者还需要评估自己的承担风险。

首付贷最开始是怎么出现的呢？根据笔者的了解，在其大行其道之前，主要是以下这些需求导致的。需求一是开发商促销，有一些开发商为扩大有能力购房的人群，推出了零首付或者一成首付的销售概念。在操作上是这样的，开发商和购房人签订预售合同时，使用一个第三方公司与购房都签订借款合同，由第三方公司借给购房者相当于全部或大部分首付的金额，开发商向购房者开出全额的首付款发票，不影响购房者的房屋贷款。需求二是二手房过桥贷款，就是购房人在出售自己第一套房屋前，其所选购的第二套房就已经签约了，因为第一套房屋还没有出售，购房者通常面临购买第二套房屋的首付款不足的问题，房地产中介就可以给购房者以首付贷，借钱给购房者支付第二套房屋的首付款，等购房者第一套房屋出售以后再还给中介。可见，首付贷最早出现的动因，确实是资金的短期需求。后来，因为二套房首付比例的大幅度升高，有些购房者在不准备出售自己第一套房屋的情况下，把第一套房抵押给第三方，借钱用于第二套首付款的情况也成为了新的需求。这样借款期限就拉长了，两年或者三年都有。据我了解，利率大概是10%到15%，开展首付贷的一般是小额贷款公司、中介公司、互联网金额公司等。首付贷期限与按揭贷款相比确实短很多，但并非信用贷款，仍是抵押贷款，至少大多数仍是抵押贷款的。

对于首付贷或过桥贷，2016年3月15日上海的《若干意见》中，提到“严禁房地产开发企业、房产中介机构从事首付贷、过桥贷及自我融资、自我担保、设立资金池等场外配资金融业务。对各类非正规金融机构为房产交易提供各种形式金融业务行为，开展专项整治。”这是对非金融机构从事首付贷业务的第一条地方禁令，在此之后金融管理部门也加强了金融机构的贷款管理，于是不管是非金融机构还是金融机构，都禁止继续开展首付贷业务了。

首付贷的危害是：“首付贷”的大量出现，可能增加银行贷款的系统性风险。原因是，银行向购房人发放抵押贷款时对借款人还款能力的凭估，是建立在借款人有能力支付首付的前提下的。而借款人通过非金融机构建立的民间借贷关系不为银行所知，导致银行不能正确地评估借款人的还款能力，使坏账风险上升。这种借贷如果规模小还不至于对于银行的系统风险造成影响，但如借助网络平台大规模推开，则银行贷款的整体风险将上升。尤其在房价非理性上涨的市场形势下，“首付贷”容易成为套贷的工具，即利用阴阳合同虚假提高交易价格，再使用虚高价格下取得的贷款偿还“首付贷”。

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关键词三：类住宅

在去年11月份限贷政策出来以后，上海的房屋成交量一片低迷。这说明，大多数人买房还是要靠贷款的。如果货币发行得越多，信贷额度就会很充足，住宅贷款环境就会很宽松，房价也就会越来越高。而当住房贷款限制得很严，货币发行量依然很大的情况下，贷款的需求就必然出现在其他地方，比如购买商办房屋。因为限购的影响，阻挡了一部分人住宅的购买需求，但居住又是刚性需求，于是出现了很多“不限购不限贷”的房地产项目。这些项目就是“类住宅”。“类住宅”是指土地用途和房屋用途在规划上都是商、办、工等非住宅用途，但开发商将项目建设成为具有住宅功能的房屋而予以销售。这样的房屋就叫“类住宅”，意为“类似于住宅的非住宅”之意。

关于“类住宅”在法律上的角色，笔者将分析如下案例：

这个案件发生在宝山，上海祁坤房地产有限公司（以下简称“祁坤公司”）通过土地使用权出让方式取得了宝山区顾村镇长白山路菊联路交叉口的国有土地使用权，土地用途为商业。2010年10月，祁坤公司取得建设工程规划许可证，项目建成后，2013年4月，祁坤公司取得了规划验收合格证。

祁坤公司开发的小区名称为“上坤公园天地”，本案原告为该小区业主。祁坤公司在该小区的销售楼书或单页广告中，是以房屋的居住功能作为重点宣传的。例如，广告展示了装修效果图，当中有客厅、卧室、厨房等。又如，广告采用讲故事的方式写道：李小姐，到上海来打拼已经两年了，她一直渴望有一个自己的家……原告在2012年2月、8月与祁坤公司签订了预售合同，预购了涉案房屋。2013年6月，祁坤公司向原告交付了房屋。

交房后，因为房屋使用和价值上的各种问题，例如，商业水电费价格太高，业主子女无法就读最近的小学，小区违章搭建严重，小区房屋单价远高于周边商铺等，业主与开发商产生了矛盾，业主组织了集体维权，但开发商对业主诉求未予理睬。业主转而对政府的规划审批行为产生了质疑：明明知道是商业用地，为什么会允许开发商建成具有住宅功能的房屋？于是，委托我向宝山区规土局提出行政诉讼。

这个案件办理的工作量很大，开始阶段，除了业主的预售合同、房产证和几页广告以外，没有任何其他书面资料，能做的工作就是听业主陈述，从陈述中补充各种细节。当对事情有了一定的了解之后，我的想法和业主是一样的：商铺就是商铺，如果能够建成和住宅一样的功能，规划审批肯定有问题。举个例子来说，这栋楼是分套的，每套三、四十平方米，都有卫生间，我想当然地认为，如果是商铺，就应该在每层设计集中式的卫生间，哪有这样每间都安排卫生间的设计？如果开发商这样设计意图岂不很明显，规划部门难道不应该禁止！但是在宝山区档案局调规划审照图时，工作人员略带嘲讽的话让我们清醒了不少，这名工作人员说，你们说说商铺和住宅在建筑上有什么不同？是要用更粗的钢筋呢还是标号更高的水泥？告诉你们，都是一样。是的，如果商铺设计规范并未禁止一间商铺一个卫生间，我们又凭什么认为批准这样的设计图就是违法的呢？

于是，接下来的工作就是调查研究，找出有切实依据的事实。我把《商店建筑设计规范》、《高层民用建筑设计防火规范》的条文与规划审照图一条一条地对照，发现竟基本上没有什么违背之处，于是，起诉市规土局的规划许可行为就没有可行性了。那么宝山区规土局的规划验收行为呢？我发现是可行的，因为现场有太多地方与规划审照图、竣工图不一致了。

第一，我在《高层民用建筑设计防火规范》发现，高层建筑的两面必须都有环形的车道，使消防车可以进入，但祁坤公司为了营造小区内部的人车分流环境，把大楼内侧的车道改造了人行道。

第二，我在《商店建筑设计规范》中了解到，大型商店建筑的基地沿城市道路的长度不得小于基地周长的六分之一，并且有两个方向的出入口与城市道路相接，但本小区只有一个出入口，而且我近一步发现，原规划审照图跟本没有围墙，但本小区存在只有一个出入口的封闭围墙。

第三，像时下大多数“类住宅”一样，本小区的楼房也是层高五米多，开发商帮助业主隔成两层使用，因为加隔层会使建筑面积翻番，如果这种行为是开发商所为，开发商就存在明显地违法建设行为。

上述问题从现场看来是无法否认的，但是，本案为什么没有胜诉呢？对于上述第一和第三个问题，开发商给出的解释是这是在规划验收以后才改建的，所以不是行政部门的问题，而是开发商违法的问题。对此，业主虽然有不同的说法，也有业主主动出庭作证，但由于和规土局提供的测绘报告不一致，法院没有采信业主的证据。而且，就和现在“类住宅”销售时通行操作手法一样，祁坤公司在与业主签订预售合同时，会要求业主同时签订一份《装修改造工程施工合同》，内容是由业主委托一家施工单位搭建隔层，但是不需要费用，这样一来，搭建隔层就变成了业主的行为，即使违法也是业主的事情了。法院在本案中，采信了《装修改造工程施工合同》的效力。对于上述第二个问题，法院倒是做出了确认，认为开发商没有拆除围墙的情况下，宝山区规土局向其颁发规划验收合格证是违法的，但法院又认为，虽然违法，但因被诉具体行政行为涉及全体业主重大公共利益，被告仅应采取补救措施，而不宜撤销。

就这样，一个案件表面上是赢了，实际并没有达到它的目的，所以还是输了。从这个案件中我们可以很表晰地看出“类住宅”案件中业主的无奈。此类物业业主维权时，存在两大难点，一是取证难，预售合同上写明了物业用途是商业或办公，业主明知其用途而购买，不存在重大误解或欺诈，对于楼书等宣传材料，开发商也一般注明了是“参考”材料，不作为合同要约，因此业主主张开发商违约难以成立；二是辩解难，由于开发商早已在业主签订预售合同时要求业主签订了《装修改造合同》，搭建隔层的行为会被解释成为业主的行为，业主很难辩解。因此，今年以后，虽然政府支持业主通过法律手段维权，但这条路又何其艰难！

    讲过这个案例，我们再来看一下政府关于整治“类住宅”的规定，就可以很顺利地读懂了。2017年5月9日，市住房城乡建设管理委、市规划国土资源局、市发展改革委、市工商局、市金融办、市城管执法局六个部门联系颁发了《关于开展商业办公项目清理整顿工作的意见》（沪建房管联〔2017〕400号），《意见》这样规定：“三、本市停止审批公寓式办公项目。加强商业办公用地的控详规划管理，加强业态引导和管控;在商业办公用途土地出让合同中，明确不得建设公寓式办公项目。”这条是规定从立项和拿地的源头的杜绝“类住宅”项目，“控详规划管理”就是控制性详细规划管理，这就是要研究出采用什么样的控制性详细规划指标，比如楼高不得高于几米，可以使开发商没有建住宅的机会。“加强业态引导和管控”就是要符合商业或办公的典型特征，如果图纸不符合，就可以要求修改。“四、加强商业办公项目建设、销售监管。按照商业办公的规划要求重新审核尚未上市销售的项目。对已批未建的项目，要重新审图，发现违反规范和标准的，应依法予以撤销调整，符合规范和标准后，再核发规划、施工许可证。对在建未售的项目，从房型设计以及水、电、燃气配套等方面进行全面检查，发现建设行为违反相关规定的，应责令整改，经相关部门联合验收通过后方可销售;在项目交付使用前，相关部门要再次进行联合验收，不符合商业办公要求的，不得交付，不得办理房屋交易登记手续。”这就是要在事前，事中、事后的监督，尤其是第一项，对已批未建的，要重新审图，如何审？也就是杜绝建成住宅的可能性，像本案那个一个房屋配一个卫生间就不允许，一栋楼每个房屋都通燃气也不可以。

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关键词四：租售同权

当房价上升到使社会阶层固化的程度时，就是家境不好、没有背景的年轻人根本买不起的时候，就是一个城市由盛转衰的转折点。为了这个转折点尽量晚一点来到，政府一方面通过限购、限贷来强压房价，另一方面也在想办法，看怎么能绕过买卖，通过租赁来解决居住问题。于是，“租售同权”的提法就出现了。

说到租赁，老上海们应该是相当熟悉的，是不是相当于以前的“公房”或者“使用权房”，其实还真有点像。我们来回顾一下“公房”的特征。第一个特征是公房的所有权是国家，由房管局委托物业公司代管；第二个特征是和户口挂钩，公房租赁成员可以落户在公租房内；第三个特征是永久性，原承租人死亡后，其同住人可以变更为新承租人。

现在“租售同权”的租赁房屋就像是以前公房租赁的一个变种，其实“租售同权”是民间整理后的提法，正式的文件里是没有“租售同权”这个提法的。所谓“租售同权”是指，房屋承租人的权利和房屋所有人的权利相同？这能实现吗？从法律意义上来说肯定实现不了，但是从解决居住问题的角度来说，不失为一个办法。历史总是螺旋上升的，当房屋产权化到的极致而出现问题时，又回到租赁的方案。回首往事就知道，在房屋产权化还没有开始的时候，公房作为一个主要的存在是怎么解决人民的居住问题的。现在我们再谈“租售同权”，只要能把公房租赁的细节回想起来，把两者相互比较，就能够很容易地理解“租售同权”要实现的目标。

2016年6月3日，国务院办公厅印发《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》（国办发〔2016〕39号），对于房屋租赁提出了鼓励政策，比如，支持有实力的企业开发或收购房屋用于出租，支持个人将自有房屋委托中介机构统一经租，给予出租企业税收优惠，引导城镇居民通过租赁解决居住问题，提取公积金支付租金，承租人可申领居住证，享受义务教育、医疗等公共服务等。

为了落实上述文件，2017年9月15日，上海市政府办公厅印发《关于加快培育和发展本市住房租赁市场的实施意见》（沪府办〔2017〕49号），主要规定了以下比较具体的政策：

1.非本市户籍承租人可以按照规定申领上海市居住证，申请居住证积分；本市户籍承租人，可以按照规定申请办理人户分离人员居住登记。居住证持证人和持《本市户籍人户分离人员居住申请（回执）》人员，可以按照规定享有子女义务教育、公共卫生、社会保险、缴存使用住房公积金、证照办理等基本公共服务。

2.住房租赁合同期限内，出租人无正当理由不得解除合同，不得强制驱逐承租人，不得单方面提高租金，不得随意克扣押金。鼓励租赁当事人签订长期租赁合同，稳定租赁关系，住房租赁企业出租自持经营的租赁住房，除承租人另有要求外，租赁期限不得低于3年，保障承租人长期、稳定的居住权益。

3.凡是依法登记备案的住房租赁企业、机构和个人，要进一步落实好税收优惠政策。落实营改增关于住房租赁的优惠政策，对个人出租住房取得的收入按照1.5%计算缴纳增值税；对个人出租住房月收入不超过3万元（含预收款分摊）的，可以按照规定享受免征增值税政策；对一般纳税人出租在实施营改增试点前取得的不动产，允许选择适用简易计税办法，按照5%的征收率计算缴纳增值税。对房地产中介机构提供住房租赁经纪代理服务的，适用6%的增值税税率。

4.鼓励各区通过新增用地建设租赁住房等，引导土地、资金等资源合理配置，重点在高校及科研院所周边、科创园区、产业集聚区、商业商务集聚区，以及交通枢纽地区（含轨交站点周边）等交通便捷、生产生活便利、租赁住房需求集中区域，优化审批流程，加快开工建设，有序推进租赁住房建设供应。

5.完善供地方式。新增租赁住房用地采取公开招标或公开挂牌方式出让，住房租赁市场前期培育过程中，可以参照本市有关保障住房用地供应方式实施土地供应。建立租赁住房地价评估体系，合理控制土地出让价格。

6.引导产业园区和集体经济组织建设租赁住房。鼓励有条件的企事业单位、产业园区利用产业类工业用地，按照规定的比例，统一规划、集中设置，配套建设单位租赁房、职工宿舍等租赁住房。稳妥有序开展利用集体建设用地建设租赁住房试点工作，探索优化试点项目审批程序，完善集体租赁住房建设和运营机制

7.挥国资国企的引领和带动作用。加大投入力度，支持相关国有企业拓展住房租赁业务。

按照上面的《实施意见》，目前所提供的租赁和原来的公房租赁有什么不同呢？笔者认为最大的不同就在于目前租赁的不稳定性。原来的公房租赁作为国家供给的一种居住产品，是长期的、稳定的，甚至公房使用权可以作为一种财产来交换，而现在的租赁，只是承租人通过合同建构出来的一种权利与义务，这种权利义务一般期限较短、不能转让、受到出租人与承租人主观认识的影响，复杂多变。因此广泛程度上的“租售同权”很难达到。但是，政府在居住证制度上、公积金制度上对承租人的政策放松，使得至少在享受社会公共服务的层面上，承租人与产权人权利一致，这是目前提“租售同权”的特点。